商贷低于公积金？有银行内部讨论：吃不消！或将“突破底线”

　　作 者丨许爽

　　10月21日，人民银行公布新一期贷款市场报价利率（LPR），1年期和5年期以上LPR双双下降25个基点，1年期LPR降至3.1%，5年期以上LPR降至3.6%。

　　此次调整是继今年2月5年期以上LPR报价单独下调25个基点，7月两个期限品种LPR报价分别下调10个基点之后的年内第三次下调，下调幅度均为2019年新版LPR报价改革以来的最高。

　　南方财经全媒体记者了解到，已有银行开始出台执行最新房贷利率政策，外资银行按揭贷款利率仍有相当大竞争优势，近期首套房贷利率最低可至2.6%。

　　值得注意的是，与上一次7月LPR下调的情景不同，此次大部分商业银行支行网点在当日营业时间内并没有收到最新政策通知。对于商业银行而言，此次LPR超预期下降或将带来较大净息差压力。有客户经理透露，后续或将上浮加减点政策以应对成本压力。

　　大部分银行房贷政策尚未调整

　　从广州地区情况来看，大部分各家商业银行正处于研讨新一期房贷利率政策的阶段。截至目前，大部分商业银行的支行网点尚未收到具体通知。

　　“5年期LPR今天进行了下调，我行正在出台最新房贷政策。按照上一期LPR利率水平，目前我行广州地区首套房贷利率水平在3.1%~3.2%区间。”工商银行某支行客户经理告诉记者，预计最新政策在近期出台。

　　“今天早上总行已经通知网点，下午晚些将公布最新房贷利率执行政策。”广州银行某支行客户经理告诉记者，目前，该行房贷利率水平为3.0%，即上一期LPR（3.85%）减去85个BP。

　　不过，亦有部分商业银行率先执行最新房贷政策。交通银行个贷部客户经理告诉记者，目前，该行加减点政策维持不变，首套房贷已执行最新LPR-75BP，即2.85%。

　　据南方财经全媒体记者测算，利率下调后，若以“300万元贷款本金、30年期、等额本息”情况为例，广州市民购买首套房的月供额变化情况为：调整前利率若为3.1%，月供为12810.49元。调整后，若以目前各银行主流的执行利率2.85%计算，月供为12406.72元。如此对比，下调后每月月供减少了403.77元。

　　限时最低2.6%？银行：吃不消，后续或将上浮

　　一直以来，外资银行商业房贷利率在广州地区颇具竞争力。此次LPR调整之前，广州就已有外资商业银行的按揭房贷利率与广州住房公积金贷款利率持平。

　　“我行最新房贷利率政策尚未公布。此前，我行个人房贷利率最低为2.85%，即上一期LPR（3.85%）-100BP。”某外资商业银行房贷业务客户经理告诉记者，该行广州最新房贷利率政策预计将低于广州当前的5年期首套公积金房贷利率水平。

　　不过，该客户经理亦向记者表示，未来该行房贷利率仍会下探并处于市场最低水平，但不太可能继续执行-100BP的政策。“如果您现在提交资料录入系统审核的话，我们还可以按照最新LPR-100BP的政策给您做按揭，但后续新政策出台不太可能有这么低的利率了。”上述客户经理透露，银行内部正在评估最新房贷利率成本空间，2.6%的水平大概率无法盈利。

　　在广州地区，国有银行亦有类似情况。“目前我行贷款利率加减点政策还在讨论过程中，具体政策可能会在明后两天出台。”某国有大行客户经理向记者表示，若按照当前LPR-85BP执行房贷利率政策，可能将“突破该行底线”。

　　目前，广州首套个人住房公积金贷款利率为5年以下（含5年）2.35%、5年以上2.85%；第二套个人住房公积金贷款利率为5年以下（含5年）2.775%、5年以上3.325%。这意味着，此次商业银行执行最新LPR的房贷政策后，房贷利率或将低于广州住房公积金贷款利率水平。

　　上海金融与发展实验室首席专家、主任曾刚告诉记者，公积金住房贷款带有政策性支持含义，一般要比商业银行的住房按揭贷款利率要低。从过往来看，的确没见过商贷利率低于公积金住房贷款的情况。这种情况的发生，意味着公积金贷款利率调整空间也应打开。

　　民生证券宏观分析师吴彬认为，单次LPR大幅下调或意味着商业银行补充资本金也将快速落地。根据2024年上半年末商业银行资产负债情况，吴彬团队测算1年期、5年期LPR降息10bp分别对应净息差收窄5bp、1bp左右。本次LPR统一下调25BP，预计净息差收窄的幅度约15BP，而今年上半年银行净息差已经下降了15BP，再加上存量房贷利率下调，本轮货币宽松对银行的净息差影响较大，这也要求补充商业银行资本金的措施刻不容缓，预计最快11月将落地执行。

　　大部分城市房贷利率将降至“2”字头

　　今年以来，5年期以上LPR累计下降了60个基点，对新、老房贷都是重大利好。对于即将买房贷款的人来说，利息成本更低。“此类操作对房贷利率产生的一个实质影响是，全国大部分城市的房贷利率将从3字头下降到2字头，进一步说明房贷利率调整，进入到历史上最为宽松的阶段。”严跃进表示。

　　对于存量房贷借款人来说，今年以来LPR下降的0.6个百分点，加上各商业银行10月25日统一批量调整的存量房贷利率平均约下降0.5个百分点，今年房贷利率降幅可能超过1个百分点。不过，因房贷定价规则是在重定价日按照最新LPR确定新的重定价周期的利率水平，存量房贷利率下降一般需要分步兑现。

　　例如，北京某存量房贷借款人，重定价日为每年1月1日，目前房贷利率为4.75%（2024年1月1日的LPR+55BP），则其房贷利率下调可分两步：

　　第一步，10月25日，商业银行批量将房贷利率在LPR上的加点调整至-30BP，该房贷利率调整为3.9%（LPR-30BP），调整幅度为0.85个百分点（4.75%-3.9%）；

　　第二步，2025年1月1日，房贷利率按照最新一期LPR重新计算，若12月份公布的5年期以上LPR为3.6%，则该房贷利率调整为3.3%（LPR-30BP），调整幅度为0.6个百分点（3.9%-3.3%）。

　　两步调整完后，2024年该房贷利率累计下降了1.45个百分点，按照100万元贷款本金，25年等额本息的还贷方式，房贷利息总额减少超过24万元，每月月供减少超过800元。

　　LPR降幅超预期，楼市或将过暖冬

　　从今年LPR调整情况来看，此次调整是继2月5年期以上LPR报价单独下调25个基点，7月两个期限品种LPR报价分别下调10个基点之后的年内第三次下调，下调幅度均为2019年新版LPR报价改革以来最高。

　　5年期LPR是房贷利率定价主要参考基准，业内人士认为，此次降息25个基点超过市场预期。

　　广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉认为，现在各地购房需求以刚需、刚改为主导，对利率、税费等成本比较敏感。大幅度降息能够带来市场需求的反弹，比如今年2月20日，LPR也下降25个基点，带动了今年一季度楼市的小阳春。因此，此次降息以后，叠加此前一线城市松绑限购、限贷，税费政策调整，首付比例调整等利好，将为四季度楼市带来暖冬行情。

　　还会再降吗？

　　“展望未来，年内LPR报价可能将保持稳定。”东方金诚首席宏观分析师王青表示，一方面，9月政策利率下调幅度较大，四季度将进入政策效果观察期，继续降息的可能性较小；另一方面，当前银行净息差处在历史低位，将制约报价行持续压缩LPR报价加点的动力。

　　中国民生银行首席经济学家温彬表示，一是从国外看，美国经济韧性仍在、美元指数走强，稳汇率仍有必要；二是从国内看，9月经济数据边际好转，稳增长政策效果正逐步释放；三是从银行看，商业银行净息差仍承压，LPR报价连续下调受限。

　　中信证券认为，往后看，年内价格端工具进一步发力的空间可能相对有限，但观察这一轮降息对于信贷需求的提振成效，不排除明年进一步降息的可能性。