回售股权给王健林 碧桂园服务套现31.42亿元

　　炒股就看金麒麟分析师研报，权威，专业，及时，全面，助您挖掘潜力主题机会！

　　来源：中国房地产报

　　3年前的投资款拿回来了。

　　万达成功引入新援军，为3年前的战略投资者打通了退出渠道。

　　9月25日，碧桂园服务控股有限公司（以下简称“碧桂园服务”，06098.HK）宣布下属子公司将以约31.42亿元的价格出售珠海万达商业管理集团股份有限公司（以下简称“珠海万达商管”）1.49%的股权，买家为珠海万赢及大连万达。

　　2021年7月，碧桂园服务斥资32.3亿元购入珠海万达商管约1.79%的股份，成为其战略投资者。根据投资协议，万达方面应在2024年底前回购这部分股权。

　　对于急需改善现金流的碧桂园服务而言，这笔交易很及时，不仅回笼了大量资金，还获得了约4.61亿元的收益。

　　投资万达赚了4.6亿元

　　2021年，计划赴港上市的珠海万达商管引入了22家战略投资者，获注资380亿元。部分投资者与珠海万达商管签订了对赌协议，约定了该公司2021年至2023年的最低净利润水平，以及最迟应在2023年成功上市，否则应承担向投资者回购股份并额外支付损失补偿的责任。

　　当时，碧桂园旗下的两家公司都参与了投资，金逸环球有限公司、碧桂园服务下属的碧桂园物业香港控股有限公司（以下简称“碧桂园物业香港”）各自出资32.3亿元，均持有珠海万达商管1.79%股权。

　　金逸环球有限公司已经先一步退出。2023年12月13日，该公司将珠海万达商管1.79%股权回售给了万达方面，作价30.69亿元，虽然略有亏损，但换回了宝贵的现金流。同一天，碧桂园物业香港与万达方面、珠海万达商管签了一份补充协议，约定万达方面应不晚于2024年12月31日自行或指定第三方收购碧桂园物业香港所持的珠海万达商管股权，收购代价为当初的股权转让款加上年化8%的收益。

　　9月2日，珠海万达商管的母公司——大连新达盟商业管理有限公司新增了10位投资人，公司注册资本由162.1亿元增至405.2亿元，投资总额变更为513亿元。新资金的进入令第一批投资者看到了全身而退的希望。

　　此次，碧桂园服务出售了珠海万达商管1.49%股权，对比26.8亿元的初始投资成本，预计可录得收益约4.61亿元。出售完成之后，该公司仍持有珠海万达商管2210.94万股，持股比例约0.31%。

　　对于能够提前完成股份回售，碧桂园服务还是比较满意的，认为这是变现投资回报的适当时机，有助于回笼资金，聚焦经营核心业务。

　　至于剩下的0.31%股份何时处置，碧桂园服务则没有明确回应，只表示“以公告为准”。

　　上半年经营性现金流下降8成

　　从上半年的经营业绩来看，31.42亿元的资金回笼对碧桂园服务有着重要的意义。

　　上半年，该公司实现收入210.46亿元，同比增长1.5%，股东应占利润为14.4亿元，同比减少38.7%，股东应占核心净利润约18.4亿元，同比下降31.7%。

　　波动更大的是现金流指标。期内，碧桂园服务经营活动所得现金净额为2.7亿元，同比下降了87.7%。影响因素包括净利润同比下降，因风险客商业务和小业主收费不及规模增长速度导致应收账款增加，以及预存物业费下降等。

　　碧桂园服务强调，良好的现金流仍是其核心目标之一，上半年的现金流变化预计为短期阶段性影响。8月份，该公司成立追讨欠款委员会，针对已逾期的应收账款采取积极回款措施并初步取得成效。“相信相应措施将逐步转化带来现金流入。”

　　接下来，碧桂园服务还计划通过多种措施提升各业务的综合收费率，加大对物业费预存的吸引力，保证小业主收缴回到健康的水平，并对长账龄物业管理服务欠费加强催收，争取在年内逐步改善经营活动所得现金流量水准，达成预定目标。

　　在6月份的股东大会上，碧桂园服务的管理层曾透露过这个目标，那就是经营性现金流做到核心净利润的1倍以上。

　　出售珠海万达商管股权、回收财务投资是改善现金流的一种方式。在这之前，碧桂园服务已经叫停了另一笔股权投资。今年2月份，该公司宣布终止与合富辉煌的战略合作协议及可能收购事项。按照此前的规划，碧桂园服务本计划再收购合富辉煌已发行股本的约10.63%，并同意认购合富辉煌配发的约0.27亿新股，总代价为1.58亿港元。这两项认购落实后，碧桂园服务的持股比例将从25%增加至38.1%，从第二大股东跃升为第一大股东。