国资房企，半年只赚百万

本文来自微信公众号“地产k线”

文/乐居财经 严明会

今年6月，厦门市国资系统“两优一先”表彰大会举办，象屿地产党委书记、董事长胡新立作为“先进基层党组织”代表发言。

地产行业持续下行的这几年，象屿地产这家来自厦门的地产商，在胡新立的带领下逆势加码上海。

胡新立早在2008年就加入象屿，从一名投资人员历经了多个岗位，先后负责过投资、工程运营、营销等，逐步成长为象屿地产上海公司副总经理、总经理，象屿地产党委副书记、总经理。

2022年5月，胡新立出任象屿集团党委委员、象屿地产党委书记、董事长。

在胡新立的主导下，象屿地产开始了快速扩张，并加大了在华东地区的拿地力度，尤其是上海。同时也启动了厦门、上海双总部模式，2024年营销工作会议暨2023年年度表彰大会也是在上海召开。

象屿地产的布局为“三区域+三项目公司”：江苏区域、沪浙区域、海西区域，重庆公司、天津公司、唐山公司。战略变化的同时，象屿地产进行了一波人事换防。沪浙区域、江苏区域、海西区域这三大区域的总经理、集团总部部分条线负责人全部被更换。

2022年，象屿地产的销售业绩增速高达95%，销售规模首次突破300亿。这一年，象屿地产在上海获取了6宗地块，在苏州和厦门各获取1宗地块。

2023年，象屿地产在上海获取4宗地块、苏州获取2宗地块、南京和厦门各获取1宗地块。这一年，象屿地产的销售规模达到425亿元，排名上升至第35位；在上海区域的全口径销售额为284.7亿元，排上海第五，销售业绩占其总销售业绩的近7成。

象屿地产主要以联合拿地、合作开发的方式做大规模。2021-2023年，其新增权益口径土地储备金额占当期销售金额的比例分别为126.10%、68.50%和56.95%。

由于公司合作项目和关联方往来款的增多，象屿地产其他应收款及长期股权投资规模均保持增长。上半年末，象屿地产其他应收款为160.63亿元，相较于期初的149.57亿元增加了7.4%；长期股权投资为53.99亿元，相较于期初的57.79亿元有所减少。

今年3月15日，在上海今年第一批次首轮供地中，象屿地产首次入驻上海市中心。在摇号环节以15.5亿元拿下静安区中兴社区地块，溢价率10%。

有机构统计，今年上半年，象屿地产在上海的全口径销售额为47.5亿元，位列第17。

2024上半年，象屿地产实现营收137.59亿元，同比增加1514.5%；净利润为6.47亿元，去年同期为-2.25亿元，同比扭亏为盈。

在这部分净利润中，归母净利润为0.01亿元，归属少数股东的净利润为6.46亿元。

2021年开始，象屿地产的少数股东权益大幅增加，且持续超过归属母公司股东的权益。2022年末，其少数股东权益为74.34亿元，2022年末增加至124.73亿元，2023年末进一步增加至134.57亿元。2024年中期末为144.2亿元，归属母公司股东的权益为90.97亿元。

今年上半年，少数股东又向象屿地产投资了10.79亿元，去年同期为7.56亿元。

随着开发规模的增加，象屿地产对资金的需求越来越高，其融资渠道主要是银行贷款和集团借款。借款的对象是其母公司——厦门象屿。

2023年，象屿地产向厦门象屿拆借了625亿元的资金，支付利息4.3亿元。2022年，象屿地产从厦门象屿拆借了431亿资金，支付利息4.9亿。

报告期初和报告期末，象屿地产合并报表范围内有息债务余额分别为222.05亿元和261.62 亿元，同比变动17.82%。

因增加新项目房地产开发贷款，象屿地产的长期借款相较于2023年末增加40.08%至127.38亿元。

期末短期借款较期初的5.92亿元增加至6.27亿元。加上一年内到期的长期借款12.72亿元，短期有息负债总额为18.99亿元。期末现金及现金等价物期末余额为91.52亿元，现金短债比4.8。

规模扩张的这几年，象屿地产的资产负债率持续走高，2021-2023年分别为64.83%、75.1%、78.4%，今年上半年为76.53%。

去年上半年，象屿地产因偿还债务支付的现金为413.72亿元，比营业收入还多。今年上半年，因偿还债务支付的现金为152亿元。

象屿地产曾在2023年债券报告中称，象屿地产在厦门象屿内定位为利润中心，比起做大规模更考量盈利情况。

厦门象屿2023年债券报告显示，厦门象屿主要业务“大宗商品采购供应及综合物流”业务毛利率仅为1.65%，而营收占比不足1%的“房产销售”业务毛利率达到了28.28%。

今年上半年，厦门象屿的“商品房销售收入”业务毛利率为14.45%。比起去年同期21.5%的毛利率下滑了7个百分点。

就象屿地产自身而言，其在今年上半年的毛利率为14.62%，净利率为4.7%。是2022年以来的最低水平。