申银万国：多地推进住房以旧换新 需求端政策仍需发力

　　来源：申银万国

　　研究员：袁豪/邓力

　　本期投资提示：

　　房地产行业数据：上周（24/8/31-24/9/06）34 个重点城市新房合计成交216 万平，环比-18%；其中，一二线环比-16%、三四线环比-36%；9 月累计一手房月成交同比-22%，较8 月+1pct；其中，一二线同比-17%、三四线同比-51%，分别较8 月+2.5pct 和-4.5pct。上周13 个重点城市二手房成交97 万平米，环比-6%；9 月累计成交同比+26%，较8 月-23.5pct。库存方面，上周15 城推盘76 万平米，对应成交推盘比1.17 倍，最近三个月（24 年6-8 月）分别为1.26 倍、1.12 倍和1.03 倍。至上周末，15 城可售面积9，689 万平米，环比-0.1%；3 个月移动平均去化月数为20.2个月，环比上升0.1 个月。目前短期库存去化月数进一步走高，但我们认为行业供给过度出清，行业中期库存处于低库存阶段，但结构中老库存及短期无效库存均在走高。

　　主要政策新闻：宏观方面，住建部发布，1-7 月，全国已启动改造城镇老旧小区3.8 万个，江苏、吉林、青海、辽宁、江西、上海、内蒙古、山东等8 个地区的开工率超过80%。房地产政策方面，重庆市中心城区取消新购住房限售政策，并支持住房以旧换新；海口鼓励“以旧换新”，满足改善性购房需求；广州推出“购房即交房、交证“政策；江西九江市武宁县支持城市住房“以旧换新”，落实交易税费优惠政策，进一步优化住房公积金政策；江西龙南发布多孩家庭购房补贴功能；泸州购买新建商品住房的市民将获得补助；赣南出台购房补贴、房票安置、“以旧换新”等17 条政策；衡阳推出提高公积金额度、鼓励开发商购买保交楼险和稳价险等政策。公积金政策方面，海南、广东调整住房公积金贷款政策。

　　公司动态跟踪：8 月销售金额：中国海外发展销售184.6 亿元（-2.0%）；金地集团54.0 亿元（ -56.8%）； 新城控股25.0 亿元（ -58.7% ）； 首开股份（维权）28.4 亿元（+8.5%）；万科A 172.4 亿元（-23.8%）；越秀地产100.0 亿元（+1.5%）。融资方面，招商蛇口发布3 年期票据和5 年期票据。收储方面，广州新秀及广州城建同意将番禺区暨南大学北侧地块二土地的土地使用权交由土地开发中心收储，代价为人民币50.03 亿元。回购方面，贝壳-W 回购2，426，754 股（3.972%），越秀服务回购284，000 股（0.316%），万物云回购117，000 股（0.4777%）。

　　一周板块回顾：板块表现方面，SW 房地产指数下跌2.38%，沪深300 指数下跌2.71%，相对收益为0.33%，板块表现强于大市，在31 个板块排名中排第16 位。个股表现方面，SW 房地产板块涨跌幅排名前5 位的房地产个股分别为：合肥城建、京粮控股、衢州发展、深振业A、亚太实业，上周涨跌幅排名后5 位的房地产个股分别为荣安地产、福星股份、万业企业、保利发展、新华联（维权）。板块表现方面，物业管理板块个股平均下跌0.43%，沪深300 指数下跌2.71%，相对收益为2.28%，板块表现强于大市。当前主流AH 房企24/25PE 均值分别为6.5/6.1 倍；物管24/25PE 均值分别10.6/9.0 倍。

　　投资分析意见：在房地产基本面经历了深度调整之后，当前按揭负担比、租金回报率、千人开工套数等三大底部信号显现，预计房地产行业的自然需求底有望来临。与此同时，4 月底新表态以来，430、517、607、730 等政策密集推出，政策思路由供给侧转为需求侧，聚焦去库存、稳房价目的明确。此外，730 再次强调积极支持收储有望助力收储提速，有利于改善市场供需关系和修复房企资产估值。我们维持房地产“看好”评级，推荐优质产品力房企：A 股：滨江集团、招商蛇口、保利发展、华发股份、建发股份、新城控股；H 股：华润置地、建发国际、中海外发展、越秀地产、龙湖集团；建议关注：我爱我家、贝壳、城建发展、绿城管理。此外，维持物业管理“看好”评级，推荐：华润万象、招商积余、绿城服务、保利物业、中海物业。

　　风险提示：调控政策超预期收紧，销售去化不及预期；物管行业人工成本上行超预期。